中壢中古屋,桃園中壢中古屋,桃園中古屋

司法院於2013年4月26日公布釋字第709號解釋，指出都市更新條例第19條第3項並未規定都市更新事業計畫應經聽證程序，違反正當行政程序而違憲。營建署表示，內政部於2014年4月25日修正發布都市更新條例施行細則部分條文，明定地方政府在核定都市更新事業計畫前應舉行聽證，舉行聽證已經是目前辦理都市更新之必要程序。

▲聽證是落實都市更新正當行政程序之重要步驟有助於聚焦爭議點

營建署並表示，行政院甫通過之都市更新條例修正草案，除了將大法官解釋所要求之聽證程序納入草案中規定，並參考過去三年多來地方政府執行之實務經驗，規定符合特定情形者，可免舉行聽證，例如：計畫核定前已無爭議者、整建維護經全體同意者、協議合建經全體同意者及符合特定簡易變更程序者。

營建署指出，都市更新舉行聽證之目的，在於確保民眾表達意見之機會，並透過聽證中言辭辯論的過程，一次性地綜合釐清與聚焦爭議點，而不是個別的處理讓爭議失焦，聽證紀錄並將提供給地方政府的都市更新審議會，作為斟酌是否核定都市更新事業計畫之依據，透過詳實的聽證紀錄，民眾在聽證中所表達之意見，地方政府均須說明採納或不採納之理由。

營建署特別強調，舉行聽證是落實都市更新正當行政程序之重要步驟，透過聽證的舉行，有助於地方政府在核定都市更新事業計畫前，有效釐清爭議，使都市更新事業計畫能夠在核定後，真正被落實執行。

11月適逢房市交易旺季，民眾看屋意願轉趨積極，而在建商讓利風潮衝擊下，屋主心態轉化，讓買賣雙方價格認知差距有拉近趨勢，讓11月房市交易量較10月小幅成長5％。

▲年底購屋潮帶動！11月交易量較10月小幅成長5％，全台交易量較2016年同期增加16％

根據永慶房產集團研展中心統計內部體系成交資料：與10月相比，七都11月房市交易量表現，北市成長4％，新北量增6％，桃園增加3％，新竹縣市成長9％，台中增加3％，台南與高雄則分別成長2％與8％，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示：年底是傳統的購屋旺季，剛性需求拉抬，加上部分屋主認清事實，願意讓價出售，讓交易量增加；若與2016年11月同期相比，全台交易量增16％，顯示房市交易量持續回溫。

觀察11月七都房價發現，除了高雄市微跌1.4％外，其餘六都均微幅上揚，謝志傑指出，其中，雙北市房價小幅回升1％左右，主要是受惠於新屋讓價的比價效應，讓市區、精華地段中古屋屋主願意降價求售，交易量增加，至於桃園以南都會區房價，都在1.5％內微幅波動。謝志傑說明，2017年以來七都房價均呈現2％內的上下震盪盤整，目前市場以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，預估房價仍是持續盤整格局，甚至有小幅下修空間。

、此外，謝志傑補充，觀察本月高總價產品交易也有回溫跡象，不少高總價屋主在稅負成本攀升以及年前售屋省稅的考量下，願意修正價格，加快售屋節奏，而買方也在價格有感下跌後，把握機會擇優進場，顯示只要是好產品、好地段仍不寂寞。

謝志傑認為，近期帶看量增加近一成，尤其是降價屋，帶看次數明顯高於未降價的物件，顯示民眾看屋轉趨積極，購屋需求不減，但成交的關鍵還是在價格，尤其在建商讓利搶市已成共識的狀況下，中古屋首當其衝，沒有降價就沒有交易量，加上2018年將有大量交屋潮湧現，市場供給增加，售屋將面臨更大挑戰，建議有意售屋的屋主應儘早規劃，適度讓利在年底前售出，愈晚賣屋承受風險愈大，趁現在脫手，不僅可重整手中資產，還可避免未來有行無市的狀況發生。

轉眼來到第四季，住商機構統計2017年11月份全體系交易量，和2017年10月份相比，全台量增1.8％，整體交易平穩，在區域表現上，北市縮17.0％，新北增加19.4％，桃園量縮10.5％，台中增加7.3％，台南增加18.6％，高雄減少3.5％，本月以新北市與台南市表現最耀眼。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，相較於十月份的亮麗，自用買盤見價格逐漸打底，雖積極出價，但雙方認知仍有差距，成交量和上月相比維持平盤。

▲降價趨緩，十一月交易持平，全台微增1.8％，新北、台南表現強

綜觀全台交易狀況，2017年11月與上個月相比，全台量增1.8％，其他縣市各有增減，本月以新北和台南表現最佳。徐佳馨分析，進入傳統第四季旺季，讓年前購屋買盤進駐，不少買方感受價格修正幅度縮小，甚至紋風不動，成交仍待磨合，不少精華區的優質個案，在此時間都傳出捷報，顯見買方等待已達臨界點，願意積極轉進。而新北與台南兩地，上月雖然也有表現，不過時至年底，可能不少賣方願意讓利，是買氣加溫的重要因素。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，綜觀第四季，11月表現並未出現明顯揚升，可見價格拉鋸戰已經開打。不過隨著銀行降低房貸風險權數，貸款難度降低等因素使然，為房市挹注打底力量，短時間內市場表現將不至於有太大價格浮動，十二月份表現應也在平穩中求成長。

今日公布11月六都建物買賣移轉棟數，時序接近傳統購屋旺季，六都交易量皆表現亮眼，相較上月，台北市11月交易2060棟，重回2000棟，相較上月僅1683棟，月增高達22.4%，新北市本月4384棟，相較上月4088棟，僅略增7.2%，六都以台中表現最亮眼，台中市11月交易3775棟，相比10月僅2704棟，月大增將近4成，其次，桃園市11月交易3752棟，比較上月僅2705棟，月增38.7%，大幅躍進，而南部地區買氣也熱，台南市、高雄市月成長皆超過2成，台南市11月交易1794棟，相比10月1471棟，月增22%，高雄市也突破3000棟，本月交易3076棟，較上月2503棟，大增近23%。

▲11月六都買賣移轉棟數以台中表現最亮眼，台中市11月交易3775棟，相比10月僅2704棟，月大增將近4成。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，今年因民俗月較晚，9月中後自住看屋量才持續出籠，經觀望、議價，直至10月後買氣才逐漸打開，除受惠另一波因民俗月延後的交屋潮發酵外，新案、中古屋趁購屋旺季讓價出清，推升六都11月交易量皆向上噴發，平均月增24%，不僅北市重回2000棟，台中、桃園交易量都突破3000棟，以台中市月增近4成最亮眼，六都11月總計1.88萬棟，各都交易熱區皆明顯量增突破，估計今年全年移轉量有機會上看27萬棟。

▲六都11月建物買賣移轉棟數

11月買氣顯著提升，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，除了建商交屋挹注外，房價修正幅度趨緩、房貸利率維持低檔，讓買方不再觀望，開始積極看屋，除了首購族群，換屋族也開始進場，而桃園、台中平均房價相對於雙北來的低，生活機能持續增進，在市場轉暖之際，交易量有顯著的突破。

▲六都1~11月建物買賣移轉棟數變化

針對此次台中亮眼表現，大家房屋北屯松旺加盟店店東張瑋容指出，北屯區近期是建商推案重鎮，捷運松竹棧與台鐵共構，增加在地交通便利性，甚至吸引工作轉換到台中的外地人在此購屋，尤其在十期重劃區蔚為推案熱點，惠宇、勝美、富旺3間建設公司在此有許多推案，近期買方多偏好3房附車位的大樓，以換屋需求為大宗，其次是新婚族群，總價帶在1300~1400萬，單價在一坪25萬左右。全國不動產太平樹孝加盟店店長張東木也說，勝美建設的「勝美誠」交屋導致移轉量增加，但中古屋的部分目前因為買賣雙方價格聞風不動，因此多為觀望。

台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產內部成交行情，觀察2017年11月七都價量變化，整體價量增價盤，量增最多的在桃園23.3％，次多是新北21.9％與新竹15.3％。價格部分，台北價增6.5％最多，其餘各都都在1~2％左右。七都平均量增11％，七都平均價增2.1％。

▲年底房市暖流到，七都買氣大增，買新換好！台北價增6.5％

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，年底是傳統購屋旺季，房貸利率仍屬低檔，加上價格有落底跡象，買氣大增，由爸媽陪同和金援下，有結婚計畫的年輕購屋族，近期賞屋諮詢量增加許多，尤其新北、桃園價格門檻相對親民，其又以總價帶千萬左右的產品最受歡迎。

觀察房價表現，各都的價漲幅度都在2％以內，唯獨台北價增達6.5％，張旭嵐表示，這個增幅並非全然反應價格回升，主要因為有能力買新買好的換屋族群增加，拉高交易的平均單價，也顯示新古屋的交易量有微增。

11月桃竹市場明顯呈現量增格局，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，進一步觀察交易主要走向低總宅自住以及單身首購族群買盤市場，兩個地區購屋平均總價在800-1000萬元，交易熱區以桃園區、平鎮區、八德區、蘆竹區以及新竹市為主，產品類型偏好2房以下的電梯大樓為主。

另一方面也有不少是投資收租置產客進場，因而帶動交易量的提升，江怡慧分析主要是桃園房價親民加上桃園市政府積極推動各項重大建設等，喚回民眾信心進而促使房市回溫。

據住展雜誌統計，2017年截至11月27日止，北台灣實推案量已衝至7,790.35億，已接近2016年案量水準。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近期爆發的推案潮主要是受到房市928檔帶動，10月、11月二個月份推案量大爆發、超過1千9百億；雖然推案量大增代表建商信心回升，但仍得注意銷售率有無同步跟上，否則新增供給量恐成未來賣壓，對房價表現並不利。

▲油門催到底，8千億推案量將達陣

2017年1到9月，北台灣推案量未滿6千億，原估全年案量可能不滿8千億，但沒想到鬼月結束後，推案潮如黃河氾濫、一發不可收拾，10月飆出9百多億大量，11月案量更進一步衝破千億，截至11月27日止，實推案量已衝至7,790.35億。接下來，12月份只要推出3百多億左右的量體，就能追平2016年的8千1百多億。

北台灣各縣市中，以新北市推案最為積極，新北2017年前11個月推案量已達3,645.85億，遠超過2016年全年的3,010.10億。新北市供給量爆發，主要是不少行政區的舊市區或菁華路段出現指標大案，例如新莊「泰舍至善元」與「鳳凰花園」、新店「鑫洋百景」、「冠德創新殿」、三重「築城麗富」、汐止「筑丰陽陽」等案。

由於新北市業者大多曉得重劃區供給量過大、賣壓沉重的問題，所以2017年推案多回防舊市區；2017年除了江翠北側重劃區推案量較大外，其餘新興重劃區推案相對冷清，多以銷售舊案為主。即便是新開發的二重疏洪道、鶯歌鳳鳴、八里台北港與土城暫緩發展區，供給量都不太多。

台北市狀況更為特殊。2017年截至11月止，北市推案量為1,663.51億元，但其中就有大約千億是由都更案所貢獻，都更案量占了總案量約6成左右。何世昌分析，這突顯北市土地稀少的老問題依然嚴竣。由於北市素地既少又貴，再加上房價跌幅高於地價跌幅，買素地推案利潤不見得較好，如果推案不朝都更下手，那麼案源拓展會更加受限。

若以縣市行政區作比較，北台灣各區案量前五名依序為新莊、桃園、新店、板橋、汐止；其中，新莊案量已達745.8億，而桃園有598.5億，新店則有441.9億。至於北市信義區2017年推案還是掛蛋，連一間新房子都沒有，推案量甚至比三芝、蘇澳等偏鄉還少。

何世昌指出，2017年北台灣推案量站上8千億的機率升高，惟在供給量擴增之下，對銷售率而言並非益事；推案一旦變多，就只能指望買氣跟進升溫，假如買方仍維持追逐低價的態勢不變，那麼讓利恐將是業者最後的手段。

適用自用住宅用地稅率者，若要將全戶戶籍遷出，請至少保留土地所有權人或其配偶或直系親屬其中一人戶籍於該處，以免事後遭補稅及處罰。

▲提醒注意 別因戶籍遷出，讓您的地價稅變貴

有許多土地所有權人因子女就學、請領老人年金或就業需要，將戶籍遷出，遭稅捐機關改按一般用地稅率課稅並追補應納稅款。稅捐機關表示，所謂自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

已核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，其地上建物已無上開規定之相關人等設籍，不論其有無居住事實，只要戶籍一經遷出，土地所有權人應主動通報稅捐機關，自戶籍遷出日之次期起改按一般用地稅率課徵地價稅，未通報者，小心日後遭稅捐機關查獲而被補稅及處罰，為維護您自身權益，請納稅人多加留意。

為強化對生前契約之管理，確保殯葬服務業的履約能力，台北市政府法務局消保官及台北市殯葬管理處(下稱殯葬處)，針對台北市合法生前契約業者進行財務管理查核，查核結果均符合規定。另自2016年起至2017年10月底止，殯葬處就台北市違法經營殯葬服務業及生前契約業者予以裁罰，計19件，並公布違規業者名單。

▲提醒注意 民眾購買生前契約、塔位 應慎防違法之殯葬業者

法務局何修蘭主任消保官表示，台北市目前計有10家合法生前契約業者，本次除禮御生命美學(股)公司為2017年度新設立未列入查核範圍外，其餘9家合法業者分別為金寶軒事業(股)公司、萬安生命科技(股)公司、慈恩園寶塔諴業(股)公司、龍巖(股)公司、蓮華往生事業(股)公司、台灣仁本服務(股)公司、展雲幸福禮儀(股)公司、萬榮國際(股)公司及品安生命(股)公司。經委聘專業會計師查核各業者去(105)年度財務狀況，並就業者簽訂生前契約有無依法將所預收費用之75％交付信託、信託財產運用等查核，上述9家業者均符合殯葬管理條例第51條至第54條等規定。

殯葬處施淑梨副處長表示，近來塔位仲介詐騙盛行，許多仲介公司佯稱可幫民眾脫售其持有之殯葬商品，進而以各式詐術誘騙民眾額外付費購買大量塔位，並謊稱此舉有利於搭配原持有之殯葬商品出售或是辦理節稅，然此類公司並未取得殯葬設施經營許可或經主管機關備查為合法代銷公司，依法不得擅自販售塔位，請民眾切勿再受騙上當。

經統計2016年至2017年10月底止，裁罰台北市違法經營殯葬服務業行為19件中，即有17件係違反殯葬管理條例第42條第1項規定違法經營販售塔位之情形，其中上寶生活事業有限公司及天瑞資產管理有限公司(均於2017年9月28日解散)於2016、2017年多次經查獲違規，分別遭按次及加重處罰，而源盛興業有限公司則係違規情節重大，三家業者均由殯葬處裁處最高罰鍰額新台幣(下同)30萬元，其違法情節並經台灣台北地方法院檢察署認定為新興詐欺型態案件偵查終結起訴在案。

另外，違規業者中，聖恩全生涯事業股份有限公司非台北市合法生前契約業者，不得與消費者簽訂生前契約，其因與消費者簽訂販售含有生前契約條款之複合型商品契約，違反殯葬管理條例第50條第1項規定，遭殯葬處裁處60萬元。法務局呼籲民眾欲購買生前契約、塔位或禮儀服務前，務必先查證是否為合法業者，有關台北市合法業者名單、非法業者受罰之消費警訊以及塔位仲介詐騙宣導等資訊，均可至殯葬處網站(網址http://mso.gov.taipei/)中消費者專區查詢，請民眾多加利用。

如業者有未符規定而損及消費者權益之情形，除可向殯葬處申訴或洽詢外，亦可撥打全國消費者服務專線「1950」，法務局消服中心及消保官室將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。

財政部台北國稅局表示，房東因房客未租滿契約所定租賃期間而收取或由押金抵扣之違約金應申報為其他所得，請納稅義務人別漏報該筆其他所得或誤申報為租金收入。

▲房東注意！房東因房客中途解約收取違約金，應注意相關報稅問題

該局說明，財產租賃所得之計算，以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，如納稅人不主張核實減除必要費用，可依財政部頒定之費用率43％，以租金收入之57％為所得額。但收取違約金並非提供出租財產收取之代價，係承租人因未完成約定承租期間或其他事由造成出租人之損害而依約賠償，依其所得性質為其他所得，雖仍得減除必要費用(如寄送存證信函費用、訴訟費用等)，如納稅人無法提示相關證明資料供核，並無部頒費用率得減除。

該局特別提醒，房東因房客中途解約而未退還之押金，如屬抵付房客積欠之房租，仍為租金收入，如未積欠租金，則該未退還之押金係違約金，並非房東應收未到期之租金，請納稅人正確申報違約金收入及其必要費用，避免漏報遭補稅處罰。

國人投資海外不動產逐漸普遍，不動產經紀業者也競相推出相關銷售廣告及投資說明會，吸引民眾至海外置產。內政部為規範不動產經紀業銷售海外不動產行為及保障國人購置海外不動產的權益，已依「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等相關規定，於2016年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，具體要求國內不動產經紀業應善盡業務責任，以減少不動產交易糾紛，維護不動產交易安全。

▲投資海外不動產有風險，慎選合法業者有保障

內政部表示，由於不動產交易金額龐大，加上各國國情、不動產法令與權利性質、稅費負擔、貸款限制等與我國不同，交易風險相對提高，常見海外置產風險包括匯率變動、政經局勢的穩定性、權利制度差異、國外開發商穩健度、潛在交易成本、後續租售的機會及不易取得即時資訊等，國人投資海外不動產前，應審慎評估自身風險負擔能力，提前做好危機預防及風險管理。

內政部指出，國內不動產經紀業者，雖銷售海外不動產者，但仍受國內相關法規的規範，於2016年12月5日訂頒之「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，其主要具體內容包含下列五大面向：

一、行銷廣告：經紀業在行銷時，應向消費者出示有權銷售海外不動產的相關證明文件，並應提供中譯本。廣告內容應與事實相符，不得有引人錯誤之表示或表徵。如引用投資報酬率、回本時間、交通時間或空間距離等，應註明數據來源或計算標準，且廣告內容應加註「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」等警語。

二、重要資訊調查及解說：經紀業於銷售說明會時，應主動提供當地國情、法令、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件、當地最近三個月或近期成交行情、貸款、匯率等資料及說明，並包括中文製作的不動產說明書。如因國外特殊情形未能依不動產說明書應記載事項記載者，應於「其他重要事項」載明理由並向消費者妥為說明。

三、費用收取及限制：帶看國外不動產時，不得收取帶看費用；如有收取保留看屋權利費用者，因非屬定金性質，於買賣未成交時，應全數退還消費者，不得沒收，且經紀業或經紀人不得收取差價或其他報酬。

四、買賣契約簽訂：經紀業於簽訂契約前，應提供與契約相符之中譯本供消費者審閱；簽約時，應提供契約書內容規範說明，指派不動產經紀人於買賣契約書及不動產說明書簽章，如因當地國家法令有不同規範，亦應於不動產說明書記載說明。

五、其他有關事項：經紀業應提供賣方帳號或付款方式予買方，協調賣方於收到相關款項時開立證明。對於預售屋買賣，應向買方報告預售屋興建情形。經紀業仲介或代銷之不動產發生交易糾紛時，該經紀業應協調買、賣雙方當事人處理，並提供買方必要之法律意見及訴訟協助。

內政部提醒，國人透過不動產經紀業購置海外不動產，應注意該業者是否善盡前述業務責任。如有發生糾紛時，可檢附具體個案資料送請經紀業所在之直轄市、縣(市)政府查明處理，並得向消費者服務中心或消費者保護官申訴。若屬跨國消費糾紛，消費者可至行政院消費者保護處網站進行線上申訴(https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx)；也可至外交部領事事務局的網站，查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)，並檢具申訴資料或透過經紀業協助，向國外企業經營者所在地的國家申訴，或另依不動產當地的相關法令規定處理。 內政部進一步提醒，委託購買海外不動產前可先至內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx)或內政部地政司之不動產經紀業資訊系統(https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/default.asp)，查詢合法業者資訊，以保障海外置產權益。