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產創條例部分條文修正案上週三讀，通過強制拍賣條款，行政院為促進工業區土地有效開發利用，將強制拍賣閒置工業土地，政策可能促使閒置工業土地所有權人將土地釋出，為市場帶來新供給。商仲分析，目前工業土地買賣型態，從以往的投資導向轉為自用型為主，在未來電商、零售業和第三方物流需求和營業狀況成長下，企業對購買或租賃工業土地來興建物流廠的需求會隨之增加，市場交易情況更加熱絡，同時帶動台灣的工業與經濟發展。

▲產創條例部分條文修正案上週三讀，通過強制拍賣條款，商仲認為，有助提高台灣的工業不動產交易量，圖為行政院長賴清德。(記者李欣芳攝)

仲量聯行指出，台灣過去十年網購營業額約逐年成長5%~15%，到去年其營業額已占台灣全年零售業營業總額5.4%，但與鄰近國家相比，中國12%、南韓9.8%、美國7%，顯現台灣網路購物仍有相當大的成長空間及發展潛力，電子商務的成長使得相關企業對物流或倉儲用地的需求大幅增加，然而台灣多數廠商多選擇購買土地或租賃土地的方式來興建物流廠區和倉儲區，以滿足台灣市場逐漸成長的需求。

近期來看，MOMO購物台位於桃園北區物流中心日前正式營運，可處理北部市場龐大的物流需求，未來MOMO購物台還將在中南部打造第二座全自動物流中心，縮短南北運送貨物所需的時間；此外由於民眾網路購物在超商取貨已成習慣，全家便利商店將陸續砸下40億元在桃園大溪打造環狀理貨線及中南部物流廠，滿足全台電子商務和第三方物流高度發展帶來的需求，同時創造龐大的經濟效益。仲量聯行表示，企業對物流和倉儲設施需求增加，預期未來市場上對都市和非都市工業土地的需求也將日益增加。

根據台北市實價登錄最新揭露「松江1號院」8月交易，該戶位16樓，總坪數201.27坪，總價為2億888萬，單價115.1萬，比今年2月5樓交易119.3萬略低，不過今年都比去年掃貨大戶買的單價高出1成，也讓「松江1號院」站穩2億身價，似乎告別過去掃貨價格行情。

▲「松江1號院」今年8月交易總價為2億888萬，站穩2億身價。(圖/擷取自興富發官網)

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「松江1號院」完工3年，樓高22層，松江路上的大坪數豪宅，實價揭露至今有11筆交易，最低價是去年底一口氣購買7戶的「掃貨價」101.6~103.5萬，最高交易是2014年頂樓22樓單價167.8萬，總價3億元。

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「華固天鑄」交屋　2億豪宅熱區士林居冠

台灣房屋智庫進一步統計2億以上住宅大樓交易，台北去年前3季僅18筆，今年揭露到九月中的已有32筆，成長7成，其中天母地區因「華固天鑄」交屋，因此士林交易量最多，有13筆交易，其次為松山區有7筆，中山區有６筆，信義區3筆，而中正區2筆，大安僅1筆。

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張旭嵐表示，今年豪宅成交單價下修1~2成，不少有實力的高資產族也伺機而動低點入手，因此近來高價物件交易頻傳，跟去年相比，豪宅產品不僅量回，價也略增，總價逾2億的交易平均單價也從150.9萬增加到154.5萬，略增2.4%，這也顯示豪宅市場確實有逐漸回溫的現象，估計第4季還會陸續有高價宅交易傳出。

仲量聯行2017年11月7日表示，受惠於電商和零售業年終促銷活動及相關第三方物流龐大的需求，2017年第三季中國高品質服務和設備的倉儲市場淨去化量達到38萬坪，相較上一季成長約11％，再創2016年以來的新高。然而在一線城市空置面積有限的情況下，衛星城市與二、三線樞紐物流市場貢獻了本季主要的去化量，其中以上海周邊衛星城市，以及崑山、蘇州、武漢、成都等城市有大面積的成交案件，去化量超過15萬坪，占整體去化量約四成。若以目前電商和零售業業績高度成長情況看來，預期該產業對於倉儲租賃的需求將持續至2017年第四季。

強勁需求推動租金成長

仲量聯行指出，2017年第三季中國倉儲新供給較2016年同期增加，供給量達到39萬坪，主要集中在中國二、三線城市和其他衛星城市，由於一線城市無新供給加入市場，使得一線城市倉儲的平均租金上漲。另一方面，儘管二、三線城市的新增供給量可觀，但部分區域物流中心仍供不應求，致使部分二、三線城市倉儲平均租金上揚。仲量聯行表示，2017年全中國倉儲供給量累積約86萬坪，主要供給集中在重慶、成都、瀋陽等都市，其租金將稍有增長或保持平穩，然而有強勁需求但缺乏供給的一線城市如北京、上海和深圳等，租金仍保有相當的上漲空間。

綜合中國物流不動產市場發展

總結來看，中國近年來購物型態轉變甚鉅，電子商務和相關行動支付的崛起，一般消費民眾龐大的購物需求，同時也帶動了業者對於第三方物流和倉儲的需求，更帶動了中國整體的工業不動產需求，許多新的國內外投資人尋求已完工且漸趨成熟的資產以進入中國物流市場，也促使當地開發商積極收購一線城市和衛星都市的工業資產，並將其改建成高品質服務和設備的倉儲貨物流設施，提供給有自用或投資需求的投資人，也提升了相關資產於市場上的流動性，更帶動了中國整體相關不動產的發展和經濟成長。

相比台灣物流不動產市場發展

仲量聯行指出，台灣過去十年網購營業額約逐年成長5-15％，到2016年其營業額已佔台灣全年零售業營業總額的5.4％，但與鄰近國家相比，中國12％、南韓9.8％，甚至美國7.0％，足以顯現台灣網路購物仍有相當大的成長空間及發展潛力，電子商務的成長也使得相關企業對於物流或倉儲用地的需求大幅增加，然而台灣多數廠商多選擇購買土地或是租賃土地的方式來興建物流廠區和倉儲區，以滿足台灣市場上逐漸成長的需求。



近期來看，MOMO購物台位於桃園的北區物流中心日前正式營運，將可處理北部市場更龐大的物流需求，未來MOMO購物台也將在中南部打造第二座全自動物流中心，以縮短南北運送貨物所需的時間；此外，受惠於民眾網路購物於超商取貨的習慣，全家便利商店也將陸續砸下40億元於桃園大溪打造環狀理貨線及中



南部物流廠，以滿足全台電子商務和第三方物流高度發展所帶來的需求，同時也創造龐大的經濟效益。因此企業對物流和倉儲設施需求增加的同時，能夠預期未來市場上對於都市和非都市工業土地的需求也將日益增加。



然而就台灣目前工業土地供給來看，上星期五三讀通過產創條例的部分條文修正案，通過強制拍賣條款，行政院為了促進工業區土地有效開發利用，未來將強制拍賣閒置工業土地，此政策將可能促使閒置工業土地所有權人將土地釋出，可望為台灣工業土地市場帶來新供給。目前台灣工業土地買賣型態有別於以往的投資導向，現今則逐漸轉為自用型為主，因此在預期未來電商、零售業和第三方物流需求和營業狀況成長的情況下，相關企業對於購買或租賃工業土地來興建物流廠的需求也會隨之增加，若未來閒置工業土地供給持續加入市場，整體工業土地市場交易情況也可望更加熱絡，同時也能夠帶動台灣的工業和經濟發展。

房仲全聯會將向政府提出「修正房地合一所得稅稅率陳情書」，並要求修法強制租賃登錄，杜絕租賃黑市，房仲全聯會表示，惟有採取這兩大政策，才能提振經濟，由死水變活水。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會今天舉行記者會，理事長林正雄在記者會表示，房地合一稅規定2年移轉的稅率為45%、35%，造成政府、人民和產業三輸，房仲全聯會將送陳情書要求降稅率，同時房屋租賃絕大多數房東不登錄，造成租賃黑市，全聯會也要求修法改成全面登錄。

林正雄指出，政府自實施實價登錄制度和房地合一稅以來，2016年底全國房屋買賣移轉棟數僅剩24.5萬棟，創下史上新低；同時房仲家數，自最高7423家到今年10月剩下5443家，減少3成之多。

林正雄認為，顯見房地合一稅制實施後，確實因稅率過高而產生寒蟬效應，造成房市交易量下跌，與政府當初為實現「居住正義」而增訂房地合一稅的目的相違背，造成房屋交易量驟減，形成人民、政府、產業三輸。

崑山科技大學房地產開發暨管理系教授陳淑美建議，不動產租金實價登錄應仿照美國、中國、香港制度的優點，訂定不動產租賃管理條例，藉由規範房東與承租人權利義務的專法，大幅改革台灣的不動產租賃契約。

中國國民黨籍立委羅明才表示，房地合一稅制的高稅率代表國內不動產市場出了很大的問題，造成台灣資金不斷前進日本和東南亞，高稅率造成台灣房地產和經濟競爭力薄弱，立法院在一例一休相關法令修訂之後，接下來要大幅修改稅制。

律師李永然也說，台灣的資金和人才外流，難道外資會願意進來台灣嗎？房地合一稅的稅率訂得太高，政府又收不到錢，稅率訂得太低又會造成不當炒作，他建議稅率可以降為一般性的20%稅率即可，較不會嚇退資金。

根據最新台北市實價揭露資料顯示，北市中正區豪宅「松濤苑」、「頂禾園」、中山區「松江一號院」再傳2億元以上交易。房仲說，前3季逾2億元豪宅交易年增7成，第4季會更多。

實價登錄的資料顯示，北市中正區指標豪宅「松濤苑」9樓，成交新台幣4.92億元，換算單坪價格約261萬元，與過去幾筆交易紀錄相似，波動不大。

至於臨沂街的「頂禾園」18樓成交每坪189.6萬元，成交總價3億168萬元，是此社區首度有實價揭露。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年以來豪宅市場漸有復甦，不過仍為偶有佳作的狀況。買氣回溫主因，一方面是房市政策逐漸穩定，尤其是台北市的豪宅稅經過調整後，新的豪宅加稅狀況較緩和，另一方面富人資產可能隨全球景氣回溫而增加，因而豪宅市場交易也有回溫現象。

另外台北市中山區「松江一號院」8月的交易位於16樓，總坪數201.27坪，總價2億888萬元，單價115.1萬元，比今年2月5樓交易每坪119.3萬元略低，不過今年都比去年掃貨大戶買的單價高出一成，也讓松江一號院站穩2億元身價。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，松江一號院完工3年，樓高22層，為松江路上的大坪數豪宅，實價揭露至今有11筆交易，最低價是去年底一口氣購買7戶的「掃貨價」，每坪101.6萬元到103.5萬元，最高交易是2014年頂樓22樓單價167.8萬元，總價3億元。

張旭嵐指出，台灣房屋智庫進一步統計2億元以上住宅大樓交易，台北去年前3季僅18筆，今年到9月中已有32筆，成長7成，其中天母地區因天鑄交屋，因此士林交易量最多，有13筆交易，其次為松山區有7筆，中山區有6筆，信義區3筆，而中正區2筆，大安僅1筆；不少有實力的高資產族也伺機而動低點入手，因此近來高價物件交易頻傳，估計第4季還會陸續有高價宅交易傳出。

老牌的國泰建設與日商華大成營造商合作，在竹科大門附近興建「國泰禾」住宅大樓，因應房地產景氣轉變，決定降低坪數，以蓋出真正適合竹科人的友善居住空間。

國建表示，這棟住宅非常靠近竹科，以中小坪數為主，竹科人可以不經紅綠燈進竹科上班。

國建協理林清樑表示，「國泰禾」經由國建公開招標營造商，結果邀約5家營造商，有3家投標的情形下，由日商華大成得標，為華大成首度進軍竹科興建住宅大樓。

林清樑指出，「國泰禾」位於新竹市東區介壽路，從當初土地開發時便顯得相當特殊，住戶進竹科上班不必經過紅綠燈，甚至可以多睡30分鐘，因此國建對這個建案有很高的期待。

他說，當年在規劃時，房市還在高點，就算把「國泰禾」蓋成大坪數，竹科人照樣買得起。但是國建幾經思考，認為住宅是用來居住的，不是用來當成紅酒「典藏」的，是否有必要定位為高端住宅，後來決定大幅降低坪數為28坪到40坪大小，蓋出真正適合竹科人的友善居住空間。

林清樑透露，「國泰禾」全棟287戶，目前已售出約8成，客戶幾乎都是竹科人，未來將是純日式風格的住宅大樓。

林清樑強調，各項數據顯示明年的經濟情形不錯，房地產市場沒有理由壞下去，國建明年的推案計畫和總銷金額將於12月訂定。

「國泰禾」基地1636坪，預計興建兩棟大樓，均為地下3樓，地上22樓，總戶數287戶，坪數約28坪到40坪，公設比約32.5%，每坪約新台幣36萬元到38.8萬元間。